编者按：城市基层治理是国家治理的基石，居民小区则是其中的关键单元。开福区始终将小区治理作为基础性工程，坚持自治、法治、德治与智慧化治理有机融合，深入践行“规范做法、创新答法、人文心法”，广泛凝聚各方力量，持续深化共建共治共享，全力构建基层治理新格局。
为生动展现开福区小区治理成效，开福区住建局联合新湖南长沙频道重磅推出《走小区·看新貌》专栏。本专栏将深入一线，既聚焦小区焕新的外在风貌，更着力挖掘居民昂扬向上的精神气象。通过系统展示各小区治理亮点，交流以“小变化”点亮居民“大幸福”的生动实践，示范引领全区“美好家园”建设走深走实、见行见效。
联合出品： 湖南日报社长沙分社 开福区住房和城乡建设局
融合传播：新湖南长沙频道 华声在线长沙频道
顾问：开福区委宣传部
监制：张雄伟 任凭
执行：陈新 戴子迅
湖南日报·新湖南客户端记者陈新 通讯员 戴子迅
在湖南乃至全国，谈到自管成功的小区，不得不提长沙市开福区月湖街道舟桥路社区的金色比华利小区。
近日，记者步入金色比华利小区，绿树成荫，道路整洁，设施完善；湖边杨柳依依，池中睡莲静放，锦鲤悠然；花廊下老人晨练，游乐场孩童欢笑，处处洋溢着宁静祥和的氛围。
难以想象，这个拥有1820户、6000余人的大型社区，十年前曾濒临瘫痪：水管频频爆裂、垃圾堆积如山、业主拒缴物业费……然而十年间，它悄然蜕变——连续六年物业费当年收缴率超98%，三次累计向业主返还结余资金逾600万元。
小区业主委员会2020年2024年连续五年被评为：湖南省优秀业主委员会，金色比华利物业服务和管理也在长沙市各个小区排名里名列前茅。小区先后获得长沙“园林式小区”；中国幸福社区“多元共治范例奖”和“基层治理创新奖”。这场华丽转身的背后，是一条探索与坚持并行的业主自治之路，其核心密码正是：“业主就是家人，把小区的事当成家里事”。
抉择：从“单位兜底”到自治觉醒
时光倒回2013年。彼时的金色比华利，虽顶着“商品房小区”的名头，却深陷“单位福利房”的思维泥潭。业主多为单位职工，长期依赖单位“兜底”：物业费多年欠缴成风，每年需倒贴数百万维持基本运转。“大家习惯了躺着等，觉得反正有单位管。”业委会主任彭颖玲回忆道。
引入市场化物业公司曾被视为解药。然而，即便保安数量可观，也难敌积弊。业主缴费率惨跌至30%，物业运转维艰：垃圾清运停滞、池塘恶臭弥漫、白蚁肆虐、监控失灵、瓷砖脱落……小区肉眼可见地衰败。2016年初，物业公司黯然退场，留下350多万元的物业费欠缴窟窿。
绝境之下，业主大会以87%的高票通过决议：告别“保姆式”管理，开启自我治理。这场在质疑声中启航的社区实验，踏上了探索“业主自治”的荆棘之路。
架构：“铁三角”护航阳光治理
自治绝非放任自流。在开福区委组织部和区住建局的指导下，小区党支部将组织力量深植治理末梢。党员们主动认领楼栋长、志愿者岗位，成为矛盾调解、安全巡逻、环境整治的中坚力量。年近七十的党员彭德军风雨无阻守护孩童安全，彭颖玲深夜奔走寻回走失老人，“党员平时看得出、关键时站得出”在这里化为生动实践。
小区创新构建“业委会—监事会—物业服务中心”铁三角治理核心：业委会专注决策协调，监事会独立行使监督权，职业经理人团队负责落地执行。三者权责清晰、相互制衡。严格遵循“管做分离”原则，业委会成员不兼任物业职务，不拿工资，仅领取业主大会批准的少量通讯补贴，从源头上杜绝利益寻租。
专业业主组成“顾问团”，为小区建设添砖加瓦——长沙环路集团监事长主持道路沥青改造招标，高级审计师牵头年度财务审计。同时，一支从40余人壮大至50余人的志愿监督队伍活跃在社区每个角落，监督环境、劝导违规、协助事务。“小区是大家的，人人有责守护。”一位志愿者道出了这支柔性力量在化解矛盾、凝聚共识中的关键作用。
小区职业经理人上阵。业委会主任说：“在小区，职业经理人团队是服务者。”
自治的成效，最终体现在环境的改善和业主的获得感上。
针对年久失修的消防管网，小区针对外墙脱落隐患，创新引入无人机航拍巡检，每年拍摄超2000张高清照片排查；争取政府近千万元投入，完成自来水户表改造，根治爆管顽疾。绿化覆盖率提升至85%，四季花香，成为业主“打卡”地。
服务中心推出成本价户内维修、免费爱心帮扶、读书屋、影音室等十余项便民举措；建立“爱心档案”，为独居老人提供定期关怀；响应垃圾分类，成为全国八家社区堆肥试点之一。物业团队奉行“首问负责”“小步快跑”，24小时不间断响应需求。
小区打破“邻里冷漠”， 孵化乒乓球、声乐、旗袍、书法等兴趣小组，每年提供活动经费。累计举办“小手拉大手爱家园”、“中华传统过大年”等活动近百场。陌生人社区悄然变为熟人社区，归属感油然而生。一位外地参观者感慨：“比华利的成功，是以人民为中心理念在基层的生动实践。”
基石：阳光财务与红利共享
金色比华利十年自治成功的核心，在于用阳光与共享浇筑了坚实的信任基石。
财务透明是生命线。业委会严守“无账外账、颗粒归仓”铁律。物业费与公共收益分户管理，每季度收支明细制成展板公示，原始票据随时备查。年度审计由监事会外聘专业机构执行，结果完全公开。业委会成员带头全额、按时缴费。“事实胜于雄辩。晒得明明白白，猜疑自然消散。”彭颖玲一语道破。
红利共享激励参与。经业主大会授权，小区创新建立“结余返还+维修资金池”机制：每两年，将物业费结余和公共收益的70%按业主产权面积返还业主，剩余30%注入“维修资金池”，专用于重大维修改造。十年间累计返还业主超600万元，维修资金池储备超500万元，为应对“楼房老龄化”备足弹药。这种“取之于民、用之于民、余则惠之于民”的模式，让业主真切共享自治红利，物业费收缴率从30%跃升并稳定在98%以上。
柔性沟通化解分歧。面对少数质疑或不配合的业主，业委会坚守“避免对抗，同向而行”的智慧。“吵解决不了问题，业主就是家人，把小区的事当成家里事，道理讲透，人心才能顺。”朴素的话语，蕴藏着化解矛盾的良方。
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